TWÓJ DOM - Ustawa deweloperska

TEKST: dr Piotr Szulc, radca prawny
ZDJĘCIA: Ataner

Głównym założeniem ustawy ma być wzmocnienie ochrony nabywców mieszkań i domów jednorodzinnych.

Umowa rezerwacyjna
Zazwyczaj gdy decydujemy się na zakup mieszkania, zaczynamy od zawarcia z deweloperem umowy rezerwacyjnej. Od 1 lipca 2022 roku umowa ta będzie umową nazwaną i uregulowaną przez ustawę deweloperską. Obowiązkowo będzie musiała mieć formę pisemną. Przedmiotem umowy rezerwacyjnej jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego (czyli zarezerwowany przez nas lokal nie będzie oferowany innym klientom). Strony mogą w umowie rezerwacyjnej ustalić opłatę rezerwacyjną, która będzie mogła wynieść maksymalnie 1% ceny rezerwowanego lokalu mieszkalnego. Co ważne, jeśli nabywca zdecyduje się na zakup lokalu, to wpłacona opłata rezerwacyjna zostanie zaliczona na poczet ceny lokalu. Jeśli klient nie zdecyduje się na zakup lokalu, co do zasady opłata rezerwacyjna przepada (od tej zasady są wyjątki, np. gdy klient nie uzyska pozytywnej decyzji kredytowej).

Prospekt informacyjny
Deweloper, który rozpoczyna sprzedaż, ma obowiązek sporządzić prospekt informacyjny dotyczący danego przedsięwzięcia deweloperskiego. Prospekt informacyjny to zwięzła informacja w formie tabeli przedstawiająca najważniejsze informacje prawne, finansowe i techniczne dotyczące przedsięwzięcia deweloperskiego. Warto zwrócić uwagę choćby na sekcję „Informacje dotyczące przewidzianych inwestycji w promieniu 1 km od terenu objętego przedsięwzięciem deweloperskim”, która wskaże, jakiego sąsiedztwa możemy się spodziewać w najbliższym czasie. Bardzo istotne jest, aby klient dokładnie zapoznał się z prospektem przed zawarciem umowy deweloperskiej (deweloper ma obowiązek udostępnić prospekt informacyjny przed zawarciem umowy deweloperskiej, a po 1 lipca 2022 r. – również przed zawarciem umowy rezerwacyjnej).

Rachunek powierniczy
Najważniejszym środkiem ochrony nabywcy na rynku deweloperskim jest rachunek powierniczy. Służy on gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez nabywcę na cele określone w umowie deweloperskiej, a wypłata zdeponowanych środków następuje zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego. Co istotne, bank prowadzący rachunek powierniczy kontroluje realizację poszczególnych etapów i po realizacji każdego z nich, wypłaca środki deweloperowi. Chodzi o to, aby deweloper nie otrzymywał od razu całej kwoty od klienta, ale by środki spływały stopniowo i były przeznaczane wyłącznie na cele realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego. Od 1 lipca 2022 roku ustawodawca zaostrzył przepisy jeszcze bardziej na korzyść nabywców, wskazując, że ostatnia wypłata środków z rachunku powierniczego będzie mogła nastąpić dopiero po przeniesieniu własności lokalu.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny
Kluczowym środkiem do osiągnięcia zwiększenia ochrony nabywców ma być nowa instytucja – Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG). Do DFG mają trafiać środki potrącane z wpłat od nabywców, które mają być uruchamiane w przypadku upadłości dewelopera. Dotychczas, w przypadku upadłości dewelopera, odzyskanie środków wpłaconych przez nabywców na poczet nabywanych lokali mogło wiązać się z pewnymi trudnościami. Niewątpliwie jest to rozwiązanie korzystne dla nabywców lokali i daje im wysoki poziom ochrony, jednakże to rozwiązanie ma też pewne wady. Eksperci wskazują, że wprowadzenie DFG wpłynie na dalszy wzrost cen lokali oraz ograniczenie ich dostępności. Jeśli deweloperzy będą zobowiązani do odprowadzania obowiązkowych składek, to – jak wskazuje doświadczenie życiowe – koszty te zostaną przerzucone na klientów.

Wpis roszczenia do księgi wieczystej
Obowiązkowo po zawarciu umowy deweloperskiej, w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której ma zostać przeprowadzone lub jest prowadzone przedsięwzięcie deweloperskie, ujawnia się roszczenie nabywcy o stanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienie własności tego lokalu na nabywcę. Wpis takiego roszczenia chroni nabywcę dość skutecznie, gdyby deweloper chciał sprzedać innej osobie lokal, którego dotyczy umowa deweloperska. Wpisane w księdze wieczystej roszczenie nie uniemożliwia sprzedaży takiego lokalu, jednakże dla każdego potencjalnego nabywcy będzie ono widoczne.

Nowe przepisy od 1 lipca 2022 roku
Większość przepisów nowej ustawy deweloperskiej wejdzie w życie 1 lipca 2022 roku, jednakże od tej zasady są pewne wyjątki. Jednym z nich jest sytuacja, w której deweloper przed 1 lipca 2022 r. rozpoczął proces sprzedaży i zawarł co najmniej jedną umowę deweloperską. Wówczas zastosowanie będą miały przepisy dotychczasowej ustawy. Oznacza to, że jeszcze do 2024 roku dla części inwestycji (które zostaną wystawione do sprzedaży) będą miały zastosowanie przepisy starej ustawy deweloperskiej.