Dla kogo kredyt hipoteczny?

TEKST: Ariadna Sowińska

Od października 2021 r. do lipca 2022 r. główna stopa referencyjna NBP wzrosła z poziomu 0,10 do 6,5%. W ślad za jej wzrostem urósł także WIBOR®, który jest podstawą do wyznaczania oprocentowania kredytów. Znowelizowana Rekomendacja KNF, która obowiązuje od 1 kwietnia, dotycząca liczenia zdolności kredytowej przy udzielaniu przez banki kredytów hipotecznych, ma na celu zabezpieczenie interesów banków poprzez obowiązek uwzględniania podczas liczenia zdolności kredytowej minimalnej zmiany poziomu stopy referencyjnej. Obecnie obowiązująca stopa referencyjna jest na poziomie 6,5%. Według zalecenia KNF banki powinny zastosować podwyższony wskaźnik o 5%, czyli 11,5% do liczenia zdolności kredytowej. Rekomendacja S, o której wspomniałam wcześniej, ma zabezpieczyć także potencjalnego kredytobiorcę. Uwzględnia ona maksymalny poziom obciążenia dochodu netto kredytobiorcy ratami kredytów na poziomie 50% (przy dochodach poniżej średniej krajowej max 40%). Seria podwyżek stóp procentowych, o których wspomniałam, w połączeniu z zaleceniami KNF dla banków zdecydowanie obniżyła dostępność kredytów hipotecznych.

Sprawdź zdolność
Z moich doświadczeń oraz wyliczeń wynika, że rodzina z dwójką dzieci oraz dochodami na poziomie 7 tys. netto aktualnie może pożyczyć 45% tego, co jeszcze na początku października 2021 r. było dla nich dostępne. Pragnę zwrócić uwagę, że na zdolność kredytową ma wpływ jeszcze szereg czynników takich, jak: wysokość uzyskiwanych dochodów, rodzaj zatrudnienia, liczba osób w gospodarstwie domowym czy historia w Bankowej Informacji Kredytowej. Znaczenie ma również kwota kredytu, wartość zabezpieczenia i wkład własny. Zmienne te mają wpływ na rozbieżność w wysokości uzyskania maksymalnej kwoty kredytu, która może różnić się w poszczególnych bankach nawet o 30%. Dlatego tak ważne jest sprawdzenie zdolności kredytowej we wszystkich dostępnych instytucjach finansowych. Najprościej i najwygodniej w takiej sytuacji skorzystać z usług doświadczonego eksperta, który wyszuka i przedstawi możliwe dla klienta rozwiązania.

Opcją, którą warto rozważyć w obecnym czasie, może być przykładowo zakup mniejszego, tańszego mieszkania z rynku wtórnego lub zakup domu zamiast podjęcie decyzji o budowie, gdyż trudno określić koszty budowy przy rosnących cenach materiałów. Takie rozwiązanie może być punktem początkowym do późniejszej zmiany na większe mieszkanie lub podjęcia decyzji o budowie domu.

Oprocentowanie
Dlaczego jednak warto wziąć pod uwagę zakup nieruchomości na kredyt w obecnym czasie? Wysoka inflacja spowodowała, że część inwestorów na polskim rynku poszukuje rozwiązań pozwalających zabezpieczyć posiadane środki przed spadkiem ich wartości. Zakup nieruchomości wydaje się jedną z najbezpieczniejszych form inwestycji. Rynek nieruchomości jest uznawany za stosunkowo stabilny. Według mnie, jeśli mamy odpowiednie warunki do zaciągnięcia kredytu hipotecznego, warto to zrobić i to z kilku powodów. Ceny nieruchomości nawet jeżeli na chwilę przyhamowały, to nie znaczy, że drastycznie spadną. Drugim z powodów, który przemawia za zaciągnięciem kredytu hipotecznego, jest to, że banki w związku ze zmniejszeniem zapotrzebowania na kredyty hipoteczne obniżyły swoje apetyty na marże. Jest to również dobry sygnał dla tych, którzy zaciągali kredyty hipoteczne kilka lat temu z marżą dużo wyższą od obecnie funkcjonującej na rynku. Mając zdolność kredytową, można w sposób łatwy przenieść swoje zobowiązanie do banku, który chętnie nas przyjmie, a my obniżymy swoje raty kredytowe. A jeżeli obawiamy się zmiennej stopy procentowej, to można zdecydować się na kredyty z okresowo stałym oprocentowaniem na 5 lub nawet 10 lat.

Kiedy spadną stopy procentowe? Czy pozostaną na stałym poziomie? Trudno wprost odpowiedzieć na takie pytania, sama chciałabym znać odpowiedź. Nie wiemy, co przyniesie nam przyszłość, nasze życie toczy się tu i teraz i na tej podstawie powinniśmy podejmować nasze decyzje. Wsparciem dla obecnych kredytobiorców może być komunikowana likwidacja stawki WIBOR® i zastąpienie jej nowym, niższym wskaźnikiem. Według rządu zastąpienie od 1 stycznia 2023 r. WIBOR® nową stawką ma wpłynąć na obniżenie oprocentowania rat kredytów hipotecznych.